Van leegstand naar levendigheid

Centra lopen leeg

Als adviseur voor diverse lokale besturen én voetbalmama (want elk dorp heeft vaak wél nog z’n voetbalploeg!) wandel ik bijna wekelijks doorheen dorpscentra over heel Vlaanderen. En het valt ook mij op: De dorpskern is niet meer zoals ze ooit geweest is. Drukker verkeer, veranderende, verdichtende en verhogende gevels en doordeweeks steeds minder volk op straat. In dorpsgesprekken komt dan ook vaak de bezorgdheid over de wegtrekkende voorzieningen, cafés en winkels aan bod. En de nood aan ontmoeting, het brengen van leven en beter zorgen voor elkaar.

Ondanks het grote draagvlak voor initiatieven die dorps- en stadskernen nieuw leven willen inblazen, blijft de praktijk weerbarstig. Handelaars, eigenaars en beheerders van publieke en private voorzieningen zoeken naar werkbare modellen om leegstaande panden duurzaam én rendabel te herbestemmen. Het draagvlak is groot. De goesting ook. Alleen: het systeem loopt vast. Wat is er precies aan de hand? En vooral — hoe kunnen we dat samen anders aanpakken?

Leegstaande ruimte

In 200 gemeenten neemt de leegstand van handelspanden toe.

Leegstand bepaalt steeds vaker het straatbeeld. De groeiende leegstand van handelspanden (Artikel Het Nieuwsblad o.b.v. cijfers van Locatus uit 2023 en 2024) baart lokale overheden, handelsverenigingen en eigenaars heel wat zorgen. In sommige steden staat bijna één op de vijf handelspanden leeg. Wat vroeger het kloppende hart was van een stad of dorp, lijkt nu stilgevallen.

Toeval? Niet echt. Ooit hadden die steden een sterke regioverzorgende functie, met scholen, ziekenhuizen en een bruisende middenstand. Maar die rol werd de voorbije decennia uitgehold. Shoppingcentra op strategische verbindingspunten, goed bereikbare baanwinkels met ruime parkings en de opkomst van e-commerce trekken de consumenten elders heen. Zo blijft de binnenstad achter.

Het probleem beperkt zich niet tot de stadskernen (m.u.v. grote en toeristische stadscentra) maar ook de dorpskernen lopen leeg. Leegstand is als een olievlek: als klanten wegblijven, verliezen ook de overblijvende winkels aantrekkingskracht. Gemeenten worden geconfronteerd met een negatieve spiraal, die moeilijk te keren valt zonder doordacht beleid. De roep om een ‘winkelshift’ – waarbij nieuwe winkeloppervlaktes buiten de centra worden tegengehouden – klinkt dan ook steeds luider.

Ondanks een tijdelijke leegstandsdaling na Corona is het probleem volgens experten zoals Jan Boots (CityD) en Els Breugelmans (KU Leuven) steeds aanwezig gebleven en zijn er diverse oorzaken:

• Verspreide retailontwikkeling: Winkels verspreiden zich over de periferie en langs invalswegen. Binnensteden verliezen daardoor hun functie.
• Gebrek aan regie: Alle gemeenten hanteren verschillende regels, waardoor gecoördineerd ingrijpen moeilijk is.
• E-commerce en schaalvoordelen: Grote ketens verdwijnen, kleine zelfstandigen vinden geen opvolger of overleven niet. Ook is ruimte duur en is het steeds moeilijker om lokaal een voldoende grote afzetmarkt te vinden.
• Herbestemming: Sommige handelspanden verdwijnen uit de markt, wat tijdelijk percentages doet dalen, maar de leegstand op strategische plekken blijft.

De conclusie is duidelijk: leegstand is niet alleen economisch, maar ook sociaal problematisch. Het tast het straatbeeld aan, doet ontmoeting verdwijnen en ondermijnt de levendigheid van buurten.

Eén op de honderd woningen staat leeg, en dat ondanks de woningnood

De leegstand regeert het land. Met een knipoog naar het liedje ‘Mia’ van Gorki bracht Bond Beter Leefmilieu (BBL) recent in kaart hoeveel woningen er leeg staan in Vlaanderen. Meer dan 33.000 woningen staan al langer dan een jaar leeg. In 2016 waren dat er nog 20.000. In 10 jaar tijd kwamen er meer dan 10.000 leegstaande woningen bij. Bovendien is de echte leegstand nog een pak groter dan deze cijfers. Want ook kantoren, brownfields, kerken, scholen,… staan (grotendeels) leeg.

Leegstand is een maatschappelijk probleem. Het zorgt voor verloedering en creëert een gevoel van onveiligheid en vormen een aantrekkingspool voor andere problemen zoals sluikstorten, vandalisme of ongedierte. Waarde gaat stap voor stap verloren. Zowel van het pand en van de buurt. En dat terwijl de woningnood groot is en groter wordt: Want bevolkingsprognoses geven aan dat er tegen 2050 een half miljoen extra gezinnen (die steeds kleiner worden) bijkomen die extra woongelegenheden nodig hebben.

Leegstand is ook een klimaat- en milieuprobleem. In Europa stroomt 40% van alle materialen naar de bouwsector en is naar schatting 40% van alle afvalstromen afkomstig van bouwafval en sloop van gebouwen.

Ondanks de leegstand en de bouwshift blijven we open ruimte aansnijden

Toch gaat Vlaanderen steeds meer ‘Van Groen naar Grijs‘ (internationaal onderzoeksproject in samenwerking met De Standaard) ondanks ‘de bouwshift’. Niemand neemt zijn resterende open ruimte sneller in dan de Vlamingen en de Nederlanders. Van iedere 1.000 km² resterend natuur- en landbouwgebied in Vlaanderen werd de afgelopen zes jaar opnieuw 6,7 km² ingenomen. Eén derde van de Vlaamse oppervlakte is aangesneden, goed de helft ervan ligt bedolven onder asfalt of beton. Ook in verharden staan we aan de top. Open ruimte wordt vooral ten koste van landbouw en ten voordele van wonen, bedrijvigheid en sport (bijv. padel) en toerisme (bijv. vakantieparken) aangesneden. En bovendien zijn niet alle nieuwe invullingen een toonbeeld van duurzaam en gedeeld ruimtegebruik.

Misschien is leegstand een kans in plaats van een probleem?

Leegstand opnieuw invullen kan bijdragen dat we minder open ruimte innemen voor nieuwbouw. Het hergebruik van 30.000 leegstaande woningen komt overeen met minstens 1200 ha uitgespaarde ruimte (volgens het rapport van BBL). En als we nog een stapje verder gaan vormen ook de 955.000 onderbezette woningen, 40% van alle woningen (het Grote Woononderzoek in 2013) voor een mogelijke oplossing voor de woonnood én meer open ruimte.

Dus harde keuzes dringen zich op om open ruimte te behouden. Al noem ik het liever het samen slim verbinden van verschillende uitdagingen: behouden van open ruimte, waardevolle, creatieve én gedeelde invullingen vinden voor leegstand, het oplossen van de woningnood, het beperken van materiaalgebruik en afvalstromen, het invullen van de nood aan ontmoeting en lokale voorzieningen, meer ruimte voor lokaal en circulair ondernemen, lokale tewerkstelling behouden,…

Volgens mij kan het allemaal tegelijk. En ik wil via mijn Spinoff ‘GrowRoots‘ graag zoeken en testen hoe.

Waar ligt de oplossing?

Wat als we leegstand zien als een kans? Een kans om meer woningen te creëren. Om terug meer bedrijvigheid te brengen naar de dorpskern. Om de nood en de groeiende tendens naar een meer zelfvoorzienende circulaire economie weer en meer te verweven in onze stads- en dorpskernen.

Wat als we bewust ruimte maken voor ontmoeting en voorzieningen dichtbij huis of dichtbij onze (thuis)werkplek?

• Hoeveel ruimte én materialen zouden we kunnen besparen door leegstaande panden te hergebruiken én efficiënter en gedeelder te benutten?
• Hoeveel sociale, lokale en circulaire initiatieven zouden er kunnen bloeien?
• En hoeveel nieuwe plekken voor ondernemerschap, buurtinitiatief en verbinding zouden er ontstaan?

Pragmatische oplossingen voor systeemuitdagingen

Het klinkt eenvoudig maar dat is het niet. Met Ruimtemakers Brugge – een lokaal collectief dat letterlijk ruimte in beweging wil brengen in Brugge- botsen we regelmatig op lastige vergunningskwesties en fiscale regels die creatieve en sociale ruimtemakers het vaak moeilijker maken dan leegstand of nieuwbouw. Ook creëert een circulair of sociaal bedrijfsmodel veel maatschappelijke waarde, maar heeft meer tijd nodig om financieel te renderen. De winst komt bovendien vaak elders terecht: in stijgende vastgoedprijzen, citymarketing of extra handel – zelden bij de ondernemer die de dynamiek op gang bracht. En gedeeld ruimtegebruik vraagt extra organisatie, beheer en vertrouwen.

Toch geven we niet op. We blijven zoeken naar manieren om het systeem van binnenuit te veranderen. Ook ik draag mijn steentje bij.

Binnenkort start ik met mijn eigen experimenteerplek: een leegstaand handelspand met een onbewoonbaar verklaard appartement dat ik de voorbije twee jaar duurzaam verbouwde tot een blanco canvas om te testen, te leren en te delen. Als eigenaar – met een bestemming “vergund geacht als handelspand met twee appartementen” – kan ik direct experimenteren met nieuwe invullingen waarin ik geloof: ruimte voor (startend) ondernemerschap, voor ontmoeting en buurtinitiatief, én voor wonen. Een eerste sleutel om te tonen hoe het beter kan. En te delen wat werkt en niet werkt. En dit hopelijk te kunnen herhalen. Samen met anderen. Eigenaars, beleidsmakers, organisaties, ontwikkelaars, bewoners, handelaars, ondernemers,…

Samen met anderen wil ik de kieren in het systeem verkennen – en ontdekken welke oplossingen er mogelijk zijn als we écht durven samenwerken aan levendige, ondernemende en gedeelde ruimte.

Structurele oplossingen voor systeemuitdagingen

Maar ruimtemakers en ondernemers experimenteren liever met ruimte zélf dan met de regels errond. Daarom zijn ook structurele oplossingen noodzakelijk. Want naast pioniers en experimenten hebben we beleid, samenwerking en regie nodig die het makkelijker maken om de juiste dingen te doen.

Andere partners kunnen daarin mee het verschil maken: lokale besturen, eigenaars, burgers, middenveld en investeerders. Alleen door keuzes te durven maken en krachten te bundelen, kunnen we leegstand écht keren.

Wat kunnen we dan wél doen?

De onderzoekers naar leegstand wijzen allen in dezelfde richting: het is tijd voor een proactief beleid, niet enkel voor het heffen van taksen of bestraffen van leegstand.

• Meer regie en samenwerking: Richt kernontwikkelingsfondsen op die meerwaarde herinvesteren in vernieuwing en samenwerking, in plaats van louter hogere woning- en huurprijzen te creëren die de meerwaarde vooral laten vloeien naar ontwikkelaars. Hoe kunnen we deze waarde beter delen en samen investeren?
• Voorkomen, detecteren én bestrijden: Stimuleer hergebruik via premies, kennisdeling en tijdelijke invullingen. BBL bundelde al inspirerende voorbeelden in Vlaanderen.
• Koppel maatregelen aan lange termijn: 77% van de leegstaande panden ligt goed of uitstekend gelegen. Gebruik ze als hefboom voor zachte verdichting in plaats van nieuwe verkavelingen of openruimte-inname. Zo helpt aanpakken van leegstand ook bij het aanpakken van klimaatuitdagingen.
• Stimuleer nieuwe woonvormen: Opdeling van leegstaande woningen voor cohousing, zorgwonen of wonen boven winkels kan de woningnood verlichten en de kernfunctie versterken. Gemeenten kunnen hier ruimte scheppen via soepelere regels in hun bouwreglement.
• Versterk de lokale economie: Tewerkstelling dichtbij, voorzieningen binnen wandelafstand en ruimte voor ontmoeting maken een buurt niet alleen levendiger, maar ook veerkrachtiger.
• Zet in op een echte ‘Winkelshift’: Stop met vergunningen voor perifere winkelontwikkeling. Beperk baanwinkels en focus op levendige kernen waar handel, diensten en ontmoeting elkaar versterken en creëer gelijkvormige regels in alle gemeenten.
• Herbestem met visie: Geef handelspanden een flexibele bestemming. Combineer handel, zorg, ambacht, circulaire economie en publieke functies tot een duurzame mix.
• Creëer ‘third places’: Plekken waar mensen elkaar ontmoeten zonder aankoopverplichting – cafés, pleinen, buurthuizen, gedeelde werkruimtes. Kleine ingrepen, grote impact.

En nu… aan de slag

De oplossing ligt dus eens te meer in cross-sectorale samenwerking. In experimenten met ruimte. In bouwen en doen – aan concrete oplossingen die wel werken. En bouwen en doen aan concrete oplossingen die wel werken. Het kost veel tijd, geld en moeite maar het is de moeite waard. Vind ik.

Want, we hebben nood aan nieuwe third places: niet enkel winkels, huizen of werkplekken, maar gedeelde ruimtes waar mensen elkaar vinden en waar gemeenschapskracht mag groeien. Waar mensen zijn, groeit ook de lokale economie.

Dat vraagt om een andere blik op ruimte: niet enkel naar stenen, vierkante meters of rendement kijken, maar ook naar maatschappelijke waarde en publiek geluk. Leegstand kan zo de voedingsbodem worden voor nieuwe verbindingen, samenwerking en initiatieven.

Samen met Ruimtemakers Brugge, mijn spinoff GrowRoots en mijn experimenteerplek Leopold gaan we daar concreet mee aan de slag: tijdelijke, betekenisvolle invullingen zoeken die inspelen op noden in de buurt, in cocreatie met bewoners, eigenaars en lokale organisaties.

Altijd met publiek geluk als kompas. Altijd met ruimte voor ontmoeting, ondernemerschap en gemeenschapskracht. Altijd met nieuwe beheermodellen die ruimte tegelijk rendabel én maatschappelijk waardevol maken.

De sleutel? Die zit niet in bakstenen, maar in mensen. In het samen bouwen aan een plek met betekenis. En in delen wat we aan het doen zijn en wat werkt.

Wordt vervolgd!

Ik nodig je uit…

Deze ‘Inesights Stories’ zijn een uitnodiging om mee te volgen, mee te groeien, mee te leren, mee te delen — en misschien ook: om mee te doen. Want dit werk doen we nooit alleen. We hebben elkaar nodig. Lokale lef, collectieve ambitie en nieuwe manieren van samenwerken.

Ben jij iemand met ideeën, ruimte of vragen? Heb je plannen die impact kunnen maken, maar zoek je een manier om ze te laten landen? Laten we elkaar ontmoeten. Want het volgende grote ding? Dat begint bij één plek, één idee, en een paar mensen die ervoor willen gaan.

Met hoopvolle groeten,

Ine